یکی از رایج‌ترین معاملات در حوزه املاک، خرید خانه‌های قدیمی است. خرید خانه‌های قدیمی معمولا با هدف سکونت یا سرمایه‌گذاری انجام می‌شود. به‌نسبت میزان کلنگی و فرسوده بودن ملک، کاربری آن و همچنین قیمت ملک متفاوت است. از طرفی امروزه در بیشتر شهرها زمین‌های خام برای ساخت‌وساز وجود ندارد و افراد برای ساخت ساختمان‌های جدید ناچار به خرید خانه‌های کلنگی و تخریب آن‌ها هستند. خرید و بازسازی خانه‌های قدیمی که هنوز قابل سکونت است و یا نوسازی کلنگی مانند هر معامله دیگری در حوزه ملک، مزایا و معایب خودش را دارد که در این مقاله بررسی می‌کنیم. با ما همراه باشید.
تفاوت ملک کلنگی و قدیمی قابل سکونت چیست؟
ملک کلنگی معمولا به سازه‌ای گفته می‌شود که دیگر قابلیت سکونت ندارد و در بهترین حالت درصورت تعمیر و انجام اصلاحات می‌توانید این سازه را قابل سکونت کنید. در ایران معمولا سازه‌هایی که بیش از 30 سال عمر دارند؛ به‌عنوان ملک کلنگی شناخته می‌شوند. معمولا خرید خانه کلنگی به‌خاطر تعمیراتی که باید روی ملک انجام شود؛ نیاز به سرمایه کمتری دارد.
گاها افرادی که سرمایه و بودجه کافی برای خرید خانه نوساز ندارند یا افرادی که می‌خواهند روی ملک سرمایه‌گذاری انجام بدهند؛ اقدام به خرید خانه کلنگی می‌کنند. این افراد به‌واسطه ارزش و موقعیت مکانی زمین ملک، آن را خریداری می‌کنند. در بیشتر کیس‌ها تنها قیمت زمین پرداخت می‌شود.
منازل قابل سکونت
خانه‌های قدیمی که چندین سال از زمان ساخت آن‌ها گذشته، اما همچنان ارزش بازسازی و سکونت دارند، ساختمان‌هایی هستند که با وجود قدمت، ساختار اصلی و استحکام کافی را حفظ کرده‌اند. این خانه‌ها با تعمیرات مناسب دوباره به فضایی دلنشین برای زندگی تبدیل می شود. بسیاری از این خانه‌ها با کمی بازسازی و به‌روزرسانی امکانات، همچنان برای سکونت مناسب بوده و می‌توانند ارزش تاریخی و فرهنگی خود را حفظ کنند.
شاید برایتان جالب باشد: نکات مهم خرید خانه
گاهی خانه خریداری شده برای چند سال بلااستفاده می‌ماند یا به مستاجر سپرده می‌شود تا قیمت زمین رشد کند. درنهایت خانه‌های کلنگی با قیمت بیشتر فروخته می‌شوند یا تخریب شده و ساخت‌وساز در آن‌ها انجام می‌شود. خرید خانه کلنگی همواره دارای مزایا و معایبی است که باید در نظر بگیرید.
معایب خرید خانه قدیمی
هرچند خرید خانه‌های قدیمی فرصت خوبی برای سرمایه‌گذاری است؛ اما نکات منفی هم در این معامله وجود دارد که در ادامه بررسی می‌کنیم:
سیم‌کشی‌ها و لوله‌کشی‌های قدیمی و غیراستاندارد
یکی از معایب خرید خانه‌های کلنگی این است که تاسیسات در این خانه‌ها مطابق استانداردهای سال‌های قبل انجام شده‌اند؛ درنتیجه بخش مهمی از هزینه تعمیرات خانه، مربوط به تعمیر سیم‌کشی‌ها و لوله‌کشی‌ها است. در خانه‌های قدیمی هنوز سیم اصلی لوله و لوله‌های چدنی دیده می‌شود. هر دو این موارد مشکلات ایمنی ایجاد می‌کنند. یک سیستم الکتریکی قدیمی می‌تواند خطر آتش‌سوزی را به‌همراه داشته باشد. لوله‌کشی قدیمی هم خطر نشت و ضعف جریان آب را به‌همراه دارد.
خانه‌های سرطان‌زا
زمانی که اورانیوم در خاک یا سنگ یا آب تجزیه شود؛ رادون در فضا آزاد می‌شود. وجود رادون در فضای بسته خانه ممکن است باعث ایجاد سرطان در انسان شود. معمولا خانه‌های قدیمی خطر جمع شدن رادون را دارند. با انجام یک تست ساده می‌توانید از پاک بودن فضای خانه از رادون مطمئن شوید. همچنین در خانه‌های قدیمی همواره ممکن است میزان زیادی سرب و آزبست در فضا نشت کند. برای حذف این مواد ممکن است لازم باشد کارهایی مانند حذف رنگ‌های سربی را در خانه انجام دهید. همچنین خانه را از نظر سایر خطرات مانند موریانه‌زدگی یا وجود هرنوع عامل مخرب دیگر بررسی کنید.
درختان قدیمی
درختان قدیمی در خانه‌ها علاوه بر اینکه دلیلی برای زیبایی و جذابیت این خانه‌ها هستند؛ اما یک روی منفی هم دارند. گاهی ریشه این درختان به‌اندازه‌ای در زمین پیشروی می‌کند که به لوله‌کشی‌ها و حتی پی‌های خانه آسیب می‌رساند. همین امر سبب می‌شود که هزینه تعمیرات در خانه بیشتر شود. از روی نوع درخت می‌توانید عمق ریشه‌های آن را حدس بزنید. همچنین شاید لازم باشد با حفر زمین از وضعیت ریشه‌ها مطلع شوید و تخریب‌های احتمالی را برآورد کنید.
نگرانی‌های ساختاری
گذر زمان آسیب‌های ساختاری متعددی را برای خانه ایجاد می‌کند. این آسیب‌ها ممکن است خودشان را به‌صورت قر شدن در و پنجره یا ترک‌های روی سقف و دیوار نشان دهند. به‌نسبت میزان آسیب، ممکن است تعمیرات گسترده‌تری لازم داشته باشید. در این صورت باید هزینه‌های تعمیر اضافی را در نظر گرفته و در نهایت مطمئن شوید که تعمیر خانه منطقی باشد.
مزایا خرید خانه قدیمی و کلنگی
خرید خانه کلنگی درصورتی‌که درست و اصولی انجام شود و کیس مناسبی را انتخاب کنید؛ می‌تواند یک سرمایه‌گذاری هوشمندانه و سودمند باشد. برخی از مهم‌ترین مزایا خرید خانه کلنگی عبارت‌اند از:
قیمت خرید پایین‌تر
هزینه خانه‌های قدیمی کمتر از خانه‌های جدید است؛ چراکه این خانه‌ها نیاز به تعمیرات دارند و شما طبعا هزینه کمتری برای ساختمان خانه پرداخت می‌کنید. حتی برای خرید برخی از خانه‌های کلنگی تنها هزینه خرید زمین را پرداخت می‌کنید.
برخی ویژگی‌های منحصربهفرد
خانه‌های کلنگی به‌خاطر ساختار منحصربهفرد و متمایزشان مورد توجه قرار می‌گیرند. شما در این خانه‌ها امکانات خانه‌های مدرن را ندارید؛ اما داشتن حیاط شخصی، گچ‌بری‌های زیبا و طاقچه‌های روی خانه می‌تواند برای شما جذاب باشد.
کیفیت بهتر ساخت
در ساخت بسیاری از ساختمان‌ها برای اینکه هزینه‌های ساخت را پایین بیاروند از مصالحی استفاده می‌کنند که کیفیت و دوام کمتری دارند. این مصالح به‌سادگی تخریب می‌شوند و در طولانی مدت شما باید هزینه بیشتری برای تعمیر ساختمان صرف کنید. این درحالی است که بیشتر خانه‌های قدیم با مصالحی ساخته شده‌اند که ماندگاری و دوام بیشتری دارند. به‌این‌ترتیب هزینه نگهداری از خانه و تعمیر خانه کمتر است. از طرفی به‌خاطر استفاده از مصالح بهتر، معمولا عایق‌بندی در این خانه‌ها هم بهتر انجام می‌شود.
فضای بیشتر
خانه‌های قدیمی معمولا زمین بزرگ‌تری در اختیار داشته و هر کدام از اتاق‌ها یا فضای آشپزخانه یا پذیرایی یا سرویس بهداشتی ابعاد بزرگ‌تری دارند. همین فضای بیشتر برای خیلی از کسانی که به خانه‌های بزرگ عادت دارند یا از فضای گرفته خانه‌های مدرن خوششان نمی‌آید؛ جذاب است. همچنین خانه‌های قدیمی فضای بیشتری برای انباری و نگهداری وسایل دارند.
جای پارک بیشتر
معمولا خانه‌های قدیمی دارای فضایی برای پارکینگ یا حیاط هستند. به‌این‌ترتیب شما دیگر نگرانی در خصوص پارک کردن اتومبیل خود ندارید.
کاراکتر و فضاسازی منحصربهفرد
خانه‌های جدید همه معمولا شبیه به هم هستند. شما تعداد زیادی از خانه‌ها را می‌بینید که با یک نقشه و مشابه هم ساخته شده‌اند. به‌خصوص اگر در آپارتمان زندگی می‌کنید؛ واحدها همه مشابه هم هستند. این‌درحالی است که خانه‌های قدیمی هرکدام با یک نقشه و طراحی منحصربهفرد ساخته شده‌اند. جدا از نقشه متمایز آن‌ها، گچبری‌ها، کاشی‌کاری‌ها و بافت گیاهی موجود در خانه هر کدام ویژگی‌های منحصر‌به‌فردی در خانه ایجاد می‌کنند.
تبدیل خانه کلنگی به خانه مدرن
ترکیب سبک مدرنیته و بافت سنتی همواره جذاب بوده است و طرفداران خودش را داشته است. شما می‌توانید با خرید و بازسازی خانه قدیمی کلنگی ترکیبی از سبک پرطرفدار ایرانیان یعنی سبک مدرنیته و بافت سنتی را ایجاد کنید. به‌این‌ترتیب شما می‌توانید در یک بنای مقاوم با عایق‌بندی صوتی و حرارتی بهتر، و کاشی‌کاری‌ها و گچ‌بری‌های سنتی جذاب، از تجهیزات مدرن و امروزی بهره‌مند شوید و از مدرنیته یا ساختار سنتی، بهترین را برای خودتان جدا کنید. این ترکیب آرامش و راحتی را برای شما به ارمغان می‌آورد.
سرمایه‌گذاری خوب
خرید خانه‌های کلنگی و منازل مسکونی دهه 70 و 80 یک سرمایه‌گذاری بسیار خوب است. چرا که شما خانه‌ای را خریداری می‌کنید که ساخت بنا آن تکمیل شده است و آماده سکونت است. در نهایت لازم است برخی تعمیرات را انجام داده و ایرادات را رفع کنید. به‌این‌ترتیب خانه خیلی زودتر برای سکونت آماده می‌شود. در خرید خانه‌های کلنگی، اصلی‌ترین پارامتر، زمین بنا است. باید به دنبال ملکی باشید که زمین آن درحال رشد باشد. به‌این‌ترتیب حتی اگر در سال‌های آتی قصد فروش یا ساخت‌وساز در این زمین را داشته باشید؛ سرمایه شما چند برابر می‌شود.
مرحله مهمی به‌نام بازبینی
از مهم‌ترین مراحلی که در خرید هر خانه باید انجام دهید؛ بازبینی درست و دقیق خانه و اطراف آن است. این مرحله به‌خصوص در خرید خانه‌های قدیمی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. برای اینکه مطمئن شوید خانه کلنگی که برای خرید انتخاب کرده‌اید؛ گزینه خوبی است؛ باید چند نکته مهم و اساسی را در نظر داشته باشید:
زمین خانه: مطمئن شوید که زمین خانه درجای مناسبی قرار دارد و در نهایت قیمت آن افزایش پیدا می‌کند. همچنین مطمئن شوید که مالکیت خانه مشکلی ندارد و به‌سادگی امکان انتقال سند وجود دارد. بارها پیش آماده است که بعد از معامله خانه، مالک جدید متوجه شده است که خانه اوقافی بوده است یا سند آن مشکل دارد دقیقا مطابق قانون تنظیم نشده است. درنتیجه لازم است حتما از سوابق خانه و مالکان قبلی خانه مطمئن شوید و سند خانه را دقیقا بررسی کنید.
بررسی خرابی‌های خانه: به کمک یک فرد متخصص مانند مهندس ساختمان یا معمار به خانه سر بزنید و تعمیرات احتمالی را برآورد کنید. مطمئن شوید که ساختمان نیاز به تعمیرات زیادی نداشته باشد. تمام موارد مانند در و پنجره، نمای بیرونی و ساختار داخلی را بررسی کرده و مطمئن شوید که در نهایت نیاز به تعمیرات ساختاری ندارید. حتی شاید لازم باشد گیاهان و درختان خانه را بررسی کنید و مطمئن شوید که ریشه درختان به لوله‌کشی یا پی ساختمان آسیب نرسانده باشد. بعد از برآورد هزینه تعمیرات و زمانی که مطمئن شدید خرید خانه معقول و منطقی است؛ اقدام به خرید بکنید.
تحقیقات محلی: یکی از کارهای مهمی که در پروسه بازبینی خانه انجام می‌دهید؛ تحقیقات محلی است. در این تحقیقات باید در خصوص مالکان قبلی خانه اطلاعاتی کسب کنید و همچنین در خصوص احتمال طرح یا ساخت خیابان‌ها و تغییرات بافتی در این منطقه اطلاعاتی کسب کنید. تحقیقات محلی قطعا می‌تواند دیتاهای خوبی به شما بدهد. بارها پیش آمده است که افراد در تحقیقات محلی حتی متوجه مشکوک بودن معامله خانه و حتی کلاهبرداری در آن شده‌اند. بهتر است در خصوص قیمت ملک در آن اطراف، احتمال تغییرات بافتی شهر و مالکان قبلی خانه تحقیق کنید.
ایده خرید خانه کلنگی برای ساخت‌وساز
یکی از انگیزه‌های رایج در خرید خانه‌های کلنگی، تخریب و ساخت‌وساز آن است. با توجه به اینکه در شهرهای بزرگ مانند تهران، دیگر زمین‌های خام در داخل شهر برای ساخت‌وساز وجود ندارد؛ خیلی از افراد برای ساخت آپارتمان و خانه‌های جدید باید اقدام به خرید خانه‌های کلنگی بکنند. برای این منظور لازم است که چند نکته مهم را مد نظر قرار دهید:
- بررسی تراکم ساختمانی: تراکم ساختمانی هر منطقه را شهرداری آن منطقه مشخص می‌کند. تجربه ثابت کرده است که هرچه تراکم ساختمانی کمتر باشد؛ شما شرایط ساده‌تری برای ساخت‌وساز و گرفتن مجوز و مواردی ازاین‌دست دارید.
- بررسی ابعاد زمین: طبعا ابعاد زمین و مطابقت دادن آن با نقشه ساختمانی که قرار است بسازید؛ مهم است. همچنین ابعاد زمین به نسبت تعداد طبقاتی که می‌توانید بسازید؛ متفاوت خواهد بود.
بررسی قیمت: قیمت خانه‌های کلنگی معمولا توافقی است. قیمت‌های بیش از حد ارزان یا بیش از حد گران باید شما را به شک بیندازند. برای اینکه قیمت معقول هر خانه کلنگی را پیدا کنید؛ مواردی مانند متراژ زمین، موقعیت شهری، سند مالکیت، نوع کاربری ملک، عوارض شهرداری، موقعیت ملک نسبت به معابر و ورودی ملک را بررسی کنید. برای مثال خانه کلنگی که در خیابان چهارباغ عباسی قرار دارد؛ به‌واسطه تردد بیشتر، نزدیکی به جاذبه‌های توریستی و مواردی از این دست، قطعا قیمت بیشتری دارد. در مقابل خانه کلنگی که در یکی از خیابان‌های اتوبان چمران واقع شده است ارزان‌تر است و رشد قیمت کمتری هم دارد. به‌نسبت هدفی که از ساخت خانه دارید و آینده‌ای که برای آن در نظر گرفته‌اید؛ می‌توانید به دنبال یک کیس مناسب باشید. برای مثال دنج بودن محل و خلوتی آن برایتان مهم است مرکز شهر و خانه‌هایی که از اماکن توریستی دورتر هستند؛ گزینه بهتری هستند؛ اما اگر رشد قیمت خانه برایتان مهم است و بودجه کافی هم دارید؛ خانه‌های اطراف رودخانه را خریداری کنید.
چند نکته مهم پیش از خرید خانه کلنگی
قبل از خرید خانه چند نکته کلی را بررسی کنید:
- ابعاد ملک: در ایران به‌واسطه نوع نقشه و میزان تخریب، به خانه‌هایی که بالای 25 سال قدمت داشته باشند؛ کلنگی گفته می‌شود. این خانه‌ها معمولا ارزش ساخت‌وساز را دارند. شهرداری نیز به نسبت متراژ زمین اجازه ساخت آپارتمان را می‌دهد. از طرفی میزان عرض ورودی هم مهم است. معمولا خانه‌های قدیمی ورودی کوچکی دارند. این خانه‌ها باید طوری بازسازی شوند که ورودی خانه مزاحمتی برای خانه‌های دیگر ایجاد نکند.
- توجه به شمالی و جنوبی بودن ملک: شمالی و جنوبی بودن زمین باید با شمالی یا جنوبی بودن نقشه شما تطابق داشته باشد. در خانه‌های شمالی بعد از ورود به آن‌ها حیاط قرار دارد و بعد به ساختمان می‌رسید؛ اما در خانه‌های جنوبی حیاط در پشت خانه قرار گرفته است و همچنین 5 درصد از خانه برای نورگیر بودن خانه در نظر گرفته می‌شود. به‌همین علت است که خانه‌های جنوبی متراژ مفید بیشتری دارند.
- موقعیت ملک: پیش از اینکه سرمایه‌گذاری انجام دهید؛ باید منطقه مورد نظر را کاملا بررسی کنید. مواردی مانند آینده‌دار بودن ملک، میزان رشد و پیشرفت احتمالی منطقه و میزان امنیت منطقه را بررسی کنید. در این مواقع پرس‌وجو از همسایه‌ها یا مهندسان ساخت‌وساز می‌تواند مفید باشد.
- هزینه‌های بازسازی: از دیگر موارد مهمی که باید درنظر بگیرید؛ برآورد هزینه بازسازی است. اگر قصد بازسازی دارید؛ معمولا هزینه زیادی برای رفع ایرادها و قابل سکونت کردن خانه باید در نظر بگیرید. از طرفی خانه‌های کلنگی هزینه‌های بیشتری برای نگهداری و تعمیرات دوباره لازم دارند.
جمع بندی
با توجه به هزینه و بودجه ای که دارید می توانید در خرید و بازسازی خانه های قدیمی کلنگی سرمایه گذاری کنید. البته منازلی که قدمت زیادی دارد باید از نظر اینکه آیا تحت نظارت سازمان های نظارتی و فرهنگی هست یا خیر، بررسی شوند.